Припинення права на частку у спільному майні

Досить часто, в тому числі і на сайті, нам задають питання, яке по суті зводиться до наступного: є кілька співвласників у праві власності на квартиру/будинок/землю/тощо і в когось із них частка у праві власності є незначною. При цьому з різних причин власник або власники, які володіють більшою часткою, бажають отримати право власності на об’єкт нерухомості повністю, а співвласник із незначною часткою, в кращому випадку, не бажає продавати її.

Ось нещодавно, наприклад, було поставлено цілком конкретне питання:

“Добрий день! Успадкований будинок 190 м. кв. У будинку 4 власники. Мені належить 7/10 будинку, решта трьом власникам — по 1/10. Вони не бажають продавати свої частки. Я доглядаю за будинком та плачу комунальні платежі, але там не проживаю. Хочу оформити 100 % власності, але як можна це зробити , якщо інші власники не хочуть поки продавати свої частки. Чи є якийсь механізм, щоб заплатити за їх частки компенсацію в судовому порядку та стати повноцінним власником?”

Такий механізм існує і передбачений статтею 365 ЦК України, про деякі особливості якого ми розповімо детальніше:

Відповідно до ст. 355 ЦК України Майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Згідно ст. 356 ЦК України Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Іншими словами, якщо у правовстановчих документах написані частки співвласників (наприклад 3/10, 1/2, 2/5, 3/8, 5/6, «рівних частках»), то така власність є частковою. Якщо ж розмір часток у документах не визначено, то така власність вважається спільною сумісною.

Відповідно до ст. 365 ЦК України право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:

1. частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
2. річ є неподільною;
3. спільне володіння і користування майном є неможливим;
4. таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї.

Кажучи простими словами законом передбачено механізм, яким можливо примусово, без згоди власника, забрати його частку у праві власності. При цьому закон говорить, що таке примусове відчуження можливе за виконання певних умов:

1. Припинення права можливе виключно в судовому порядку, тобто необхідно звертатися до суду з позовною заявою за місцезнаходженням нерухомого майна.
2. До участі у справі на стороні Позивача і Відповідача мають бути залучені усі співвласники. Наприклад, якщо є 3 співвласники, у кожного з яких по 1/3 частини нерухомості – позов має бути поданий 2 з них до третього.
   Окрім того, якщо детально вивчати структуру статті, то можна побачити, що прямої заборони подати позов співвласнику із меншою часткою до співвласника із більшою немає, проте дана норма закону у переважній більшості застосовується саме у випадку позову більшого до меншого.
3. У позовній заяві, залежно від обставин, на обґрунтування позову можна на вибір вказати тільки одну з підстав або всі три одночасно. Як роз’яснив Верховний суд України у Постанові від 23.11.2016 року №6-1943цс16

«право власності співвласника на частку в спільному майні може бути припинено за наявності будь-якої з передбачених пунктами 1–3 частини першої цієї статті підстав, які є самостійними, але за умови, що таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї. Саме ця обставина є визначальною при вирішенні спорів про припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників.»

5. Як вже вказувалося вище, окремо необхідно довести той факт, що припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї. Саме ця обставина є визначальною при вирішенні спорів про припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників. Саме в цьому місці знаходиться найбільша складність і саме на цьому моменту особливу увагу приділяють судді.
   Наприклад, можна доводити, що у співвласника є інша нерухомість, в якій він може проживати, або реєстрація місця проживання за іншою адресою, відмінною від предмету спору або те, що за отримані кошти співвласник в змозі придбати собі житло в тому ж населеному пункті, тощо. Тут все дуже індивідуально і можливі варіанти.
6. Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.
   Тобто, як вже вказувалося вище, примусове відчуження частки співвласника можливе виключно з одночасною сплатою йому грошової компенсації за дійсною вартістю на час розгляду справи.
   Відповідно до роз’яснень, що містяться в п.6 Постанови Пленуму ВСУ від 04.10.1991 №7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» під дійсною вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий в даному населеному пункті чи місцевості.
   Кажучи простіше, компенсація має розраховуватися за ринковою ціною, а не за вартістю БТІ, наприклад.
   Згідно ж процесуальних умов статті 365 ЦК України належить обов’язок позивача попередньо внести на депозитний рахунок суду вартість частки. З огляду на те, що законодавець вживає словосполучення «постановляє рішення» логічним буде висновок, що грошова сума повинна вноситися до прийняття рішення. Це пов’язано і з тим, що сума, яка має вноситися, може бути невідома і для її визначення необхідно провести експертизу. Тут можливо кілька варіантів черговості дій, наприклад:

• Провести експертизу, внести на депозитний рахунок суду вартість частки, подати позов, отримати рішення.
• Подати позов, провести експертизу, внести на депозитний рахунок суду вартість частки, отримати рішення.
• Подати позов, внести на депозитний рахунок суду мінімально відому вартість частки, провести експертизу, внести різницю між експертизою та фактично внесеними коштами, отримати рішення.
  Залежно від конкретної ситуації черговість дій може змінюватися за виключенням того, що внесення коштів на рахунок суду має передувати винесенню рішення. В протилежному випадку суд відмовить у позові.

Отже, підсумовуючи вищевикладене, механізм примусового викупу частки у співвласника/співвласників існує. При цьому варто враховувати, що для його реалізації необхідно виконання певних умов та ретельна підготовка до судового розгляду.

Також після отримання остаточного судового рішення у вас виникне необхідність зареєструвати його в Державному реєстрі речових прав, оскільки будь-які права власності на нерухоме майно підлягають державній реєстрації. Як це зробити, а також відповіді на найбільш поширені питання в сфері реєстрації права власності ви можете дізнатися з нашої публікації “Реєстрація права власності на підставі рішення суду“.