Реєстрація права власності на підставі рішення суду

Досить актуальним питанням на сьогоднішній день є реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі рішення суду (наші юристи надають повний спектр послуг із супроводження реєстрації права власності, яке виникає на підставі рішення суду).

А безпосередньо в цій публікації ми спробуємо:

• пояснити в загальному механізм реєстрації.
• відповісти на питання, чому фактично так складно зареєструвати право власності за окремими рішеннями.
• на конкретних прикладах надати рекомендації щодо формування пакету документів для реєстрації різних видів нерухомого майна.

Законодавчо питання реєстрації права власності на нерухоме майно врегульовано наступними основними законодавчими актами:

1. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
2. Постанова КМУ від 25.12.2015 року №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
3. Постанова КМУ від 21.12.2016 року №990 «Про затвердження Порядку здійснення контролю у сфері державної реєстрації»;
4. Постанова КМУ від 25.12.2015 року №1128 «Про затвердження Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації»;
5. Постанова КМУ від 25.12.2015 року №1130 «Про затвердження Порядку акредитації суб’єктів державної реєстрації та моніторингу відповідності таких суб’єктів вимогам акредитації»;
6. Інші;

Для початку коротка історична довідка.

До першого січня 2013 року в Україні діяла система, за якої реєстрацію права власності на нерухомість здійснювали органи БТІ та Держгеокадастру. Реєстрація здійснювалася окремими БТІ та відділами Держгеокадастру за місцезнаходженням нерухомого майна. Така система мала значні недоліки – інформація зберігалася на місцях і не було централізованого доступу; реєстри були закриті.

З 01 січня 2013 року у зв’язку із прийняттям нового законодавства запрацював Державний реєстр речових прав. З цього моменту органи БТІ та Держгеокадастру втратили свої функції по реєстрації права власності. Бонусом є те, що цей реєстр “відкритий”, тобто кожен бажаючий може отримати довідку щодо об’єкту нерухомості або конкретної особи.

На сьогоднішній день державну реєстрацію права власності на нерухомість та землю, а також реєстрацію обтяжень здійснюють численні реєстратори, які підконтрольні Мін’юсту.

Зокрема під час оформлення угод у нотаріусів та оформлення спадщини функції реєстраторів почали здійснювати самі нотаріуси. Тобто, якщо раніше після оформлення угоди необхідно було правовстановчий документ віднести додатково в БТІ і зареєструвати його там (дехто не доносив документи до БТІ і в подальшому забезпечував собі або спадкоємцям проблеми), то з 2013 року усі необхідні дії здійснюються тільки у нотаріуса.

В інших випадках набуття права власності, для реєстрації прав в країні діють державні реєстратори, які здійснюють усі інші реєстраційні дії. Формально навіть нотаріус вправі зареєструвати рішення суду. Проте більшість із них відмовляються, мотивуючи це тим, що така реєстрація судового рішення є підставою для проведення повної перевірки діяльності нотаріуса (мабуть мало хто з них хоче витратити купу часу та нервів на перевірки замість продуктивної роботи).

Так, реєстратори працюють при адміністраціях, в Центрах надання адміністративних послуг, в різноманітних комунальних підприємствах, в спеціалізованих сервіс-центрах (як наприклад документ-сервіс «Готово») та ін…

Нас же цікавить випадки, коли право власності набувається за рішенням суду.

Отже, в результаті судового розгляду особа, як сторона по справі, отримує судове рішення, яким за нею визнано право власності на нерухоме майно. Такими рішеннями можуть бути:

• Визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування, в порядку поділу чи виділу, в порядку розподілу майна подружжя, тощо;
• Визнання права власності на житловий будинок в порядку спадкування, в порядку поділу чи виділу, в порядку розподілу майна подружжя, тощо;
• Визнання права власності на квартиру в порядку спадкування, в порядку поділу чи виділу, в порядку розподілу майна подружжя, тощо;
• Витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 388 ЦК України);
• Рішення про поділ чи виділ в натурі частки (ст. 364 ЦК України);
• Рішення про припинення права на частку у спільному майні;
• Виникнення чи скасування арештів/обтяжень, які накладалися судами, органами слідства, банками чи іншим шляхом
• А також інші рішення, на підставі яких в особи виникають чи змінюються речові права;

Формально, згідно ст. 31-1 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Державна судова адміністрація України у день набрання законної сили рішенням суду, яке передбачає набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, зупинення реєстраційних дій, внесення запису про скасування державної реєстрації прав або скасування рішення державного реєстратора, забезпечує передачу до Державного реєстру прав примірника такого судового рішення. Державний реєстратор, що перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав, що забезпечує зберігання реєстраційних справ у паперовій формі, за місцезнаходженням відповідного майна у день надходження відповідного рішення суду формує та реєструє необхідну заяву або реєструє рішення суду про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією прав, чи рішення суду про скасування відповідного рішення суду. Проведення реєстраційних дій на підставі рішень судів здійснюється у порядку та строки, передбачені цим Законом, без справляння адміністративного збору.

Тобто реєстрація права власності на підставі рішення суду повинна відбуватися в автоматичному режимі без присутності власника, без подання заяви чи інших документів та без сплати збору протягом 2-3 тижнів з моменту набрання законної сили рішенням.

Проте ті, хто вже стикався з такими рішеннями, знають, що фактично судові рішення нікуди не направляються і в автоматичному режимі не реєструються. Коли дана норма з’явилася в законі, наші юристи навіть зверталися з офіційним клопотанням про направлення рішення на реєстрацію проте отримали відповідь, суть якої зводиться до того, що ДСА не уклало угоди з реєстраторами і не може налагодити інформаційну взаємодію між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та Єдиним державним реєстром судових рішень. Станом на час написання цієї статті (майже через два роки) зрушень в цьому плані немає…

При цьому згідно прикінцевих положень ЗУ від 06.10.2016 № 1666-VIII до запровадження інформаційної взаємодії між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та Єдиним державним реєстром судових рішень, передбаченої Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, а також у разі проведення реєстраційних дій на підставі рішень судів, що набрали законної сили, до запровадження відповідної інформаційної взаємодії реєстраційні дії на підставі рішень судів проводяться за зверненням заявника.

Державний реєстратор прав на нерухоме майно з метою встановлення набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі поданого рішення суду обов’язково використовує відомості Єдиного державного реєстру судових рішень за допомогою офіційного веб-порталу судової влади України щодо наявності такого рішення у відповідному реєстрі в електронній формі, відповідності його за документарною інформацією та реквізитами.

Таким чином, на наш погляд, після отримання рішення суду на руки, особа, за якою визнано право власності має звернутися до будь-якого державного реєстратора із наступними документами (загальний перелік):

• Заповнена реєстраційна картка (бланки);
• Завірена копія судового рішення;
• Квитанція про сплату збору;
• Копії паспорта та коду.

На жаль ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Постанова КМУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень написані таким чином, що допускають досить вільне трактування окремих положень. Це, в свою чергу, призводить до того, що реєстратори під страхом відповідальності та втрати ліцензії, починають вимагати досить дивні документи.

В одному випадку нами було отримано рішення, за яким розділено житловий будинок на два окремих об’єкти нерухомості. При цьому будинок був збудований в 1954 році, до поділу він вже був фактично розділений на дві окремі ізольовані квартири, поділ відбувався по стіні розподілу (тобто жодних будівельних робіт не здійснювалося), в рішенні суду було чітко прописані нові адреси об’єктів.

Ми зверталися до кількох різних реєстраторів. Один зажадав документ на підтвердження того, що будинок 1954 року побудови введено в експлуатацію. Інший зажадав підтвердження того, що нові об’єкти,які утворилися в результаті поділу введено в експлуатацію через ДАБІ. Ще один зажадав довідку про присвоєння поштової адреси, т.д.…

Отже, скільки реєстраторів, стільки і думок. На жаль власнику від такого різноманіття тільки гірше. Проте оскарження таких вимог реєстратора в судовому порядку може зайняти кілька років, а тому доводиться відшукувати найрізноманітніші документи, що економить час та кошти.

Звертаємо вашу увагу, що при подачі заяви на реєстрацію вам необхідно сплатити збір. При цьому у випадку відмови в реєстрації сума збору не повертається. Тому варто одразу надати максимально повний пакет документів, аби у реєстратора не було підстав для відмови.

Кілька порад щодо окремих видів рішень:

1. Рішення про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування, в порядку розподілу майна подружжя:
   Для реєстрації права власності на земельну ділянку разом з вказаними вище загальними документами обов’язково надайте реєстратору витяг з Державного земельного кадастру.
   Якщо ділянка такого номеру не має, перед цим необхідно звернутися до землевпорядної організації і здійснити виготовлення технічної документації з присвоєнням кадастрового номера.
2. Рішення про визнання права власності на земельну ділянку в порядку поділу чи виділу:
   разом з вказаними вище загальними документами надайте реєстратору витяг з Державного земельного кадастру на новостворені ділянки.
   Тобто в результаті поділу/виділу з однієї ділянки утворюється дві чи більше. Таким ділянкам мають бути присвоєні нові кадастрові номери. Як і в попередньому випадку, необхідно буде здійснити виготовлення технічної документації з присвоєнням кадастрового номера
3. Рішення про визнання права власності на житловий будинок в порядку спадкування або в порядку поділу майна подружжя:
   Разом з вказаними вище загальними документами обов’язково надайте реєстратору копію технічного паспорта на будинок. Бажано, аби технічний паспорт був «свіжий». Якщо в такому будинку є самочинні прибудови, необхідно або ввести їх в експлуатацію або зробити так, щоб вони в новому технічному паспорті не відображалися (наприклад, знести їх).
4. Рішення про визнання права власності на житловий будинок в порядку поділу чи виділу в натурі (ст. 364 ЦК України):
   Даний вид рішень викликає в реєстраторів чи не найбільше питань (до речі, тут ви можете прочитати про порядок поділу/виділу часток в натурі). З такими рішеннями необхідно бути уважними ще на етапі подачі позову. Так, суди при розгляді справ ухвалюють рішення виключно в межах позовних вимог. Іншими словами, як ви у позові напишете прохальну частину, так суддя її слово в слово перепише. Тому ми, наприклад, взаємодіючи з нотаріусами та реєстраційними органами, попередньо надаємо для ознайомлення ті документи, які будемо подавати до суду і за наявності зауважень вносимо відповідні правки.
   Разом з вказаними вище загальними документами надайте реєстратору:
5. • копію технічного паспорта на будинок до виділу;
   • копії нових техпаспортів на вже новостворені виділені об’єкти;
   • Якщо є самочинні прибудови, необхідно або ввести їх в експлуатацію або зробити так, щоб вони в новому технічному паспорті не відображалися (наприклад, знести їх);
   • Якщо в результаті поділу/виділу необхідно здійснювати будівельні роботи з втручанням в несучі конструкції – подбайте про наявність відповідних дозволів ДАБІ та документу, що підтверджує введення в експлуатацію;
   • Якщо в рішенні суду вказуються нові поштові адреси – необхідна довідка про присвоєння адреси (можуть надаватися в сільраді чи департаменті КМДА);
   • Висновок про можливість поділу/виділу;
   • Довідку про технічні показники об’єкта (надається в БТІ);
5. Витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 388 ЦК України):
   Якщо це будинок чи квартира – разом з вказаними вище загальними документами обов’язково надайте реєстратору копію технічного паспорта. Бажано, аби технічний паспорт був «свіжий».
   Якщо це земельна ділянка – додайте витяг з ДЗК.
   Також врахуйте, що багато залежить від формулювань рішення суду. З такими рішеннями необхідно бути уважними ще на етапі подачі позову. Так, суди при розгляді справ ухвалюють рішення виключно в межах позовних вимог. Іншими словами, як ви у позові напишете прохальну частину, так суддя її слово в слово перепише.
6. Рішення про припинення права на частку у спільному майні:
   Якщо це будинок чи квартира – достатньо надати копію технічного паспорта на будинок чи квартиру. Бажано, аби технічний паспорт був «свіжий».
   Якщо це земельна ділянка – додайте витяг з ДЗК.
7. Рішення щодо арештів/обтяжень, які накладалися судами, органами слідства, банками чи іншим шляхом:
   В таких випадках достатньо самої ухвали суду про накладення чи скасування обтяження.
   Такі рішення судів нормально реєструють нотаріуси. Головне, аби рішення було наявне в Реєстрі судових рішень.

Як бачимо, зареєструвати своє право власності за судовим рішенням може бути не менш цікавим квестом ніж отримати це рішення в суді. Сподіваємось, наша публікація Вам допомогла. За наявності питань – звертайтесь.