Вітаємо з перемогою: виділ в натурі частини будинку та встановлення порядку користування земельною ділянкою

Вітаємо наших юристів з перемогою у затяжному та важкому судовому спорі. Даний конфлікт між співвласниками житлового будинку в місті Києві бере свій початок в 2006 році. Мали місце неодноразові взаємні судові претензій та спори. Ще не останній, але надзвичайно важливий етап було завершено під час розгляду спору про виді в натурі частини цього будинку і встановлення порядку користування прилеглою земельною ділянкою. Крапку поставив Апеляційний суд м. Києва. Отже:

У серпні 2013 року Позивач 1 та Позивач 2 звернулися до Дарницького районного суду м. Києва з позовом до наших клієнтів про виділ в натурі частини будинку та встановлення порядку користування земельною ділянкою.

Остаточно Позивачі просили виділити їм в натурі на двох у спірному будинку в м. Києві, житлову кімнату площею 14,8 м2, а відповідачам інші приміщення – житлову кімнату площею 8,2 м , санвузол площею 7,3 м2, кухню площею 11,3 м2., та встановити порядок користування земельною ділянкою під будинком згідно висновків судових будівельно-технічних експертиз 2012 та 2014 років. Свої позовні вимоги обґрунтовували тим, що вони є співвласниками 2/6 частин будинку в м. Києві з відповідними надвірними будівлями та спорудами, на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом. Співвласником інших 4/6 частин будинку є наші клієнти відповідачі.

Дана справа цікава двома обставинами:

• по-перше, рішенням районного суду, яким позов було задоволено повністю і яке в подальшому було скасоване Апеляційним судом м. Києва.
• по-друге, однією обставиною: за загальним правилом громадянам спочатку надаються земельні ділянки (зазвичай місцева рада приймає відповідне рішення), а вже потім на яких будується житло для проживання. В даному ж випадку будинок було збудовано в 60-х роках повністю самовільно без будь-якої дозвільної документації та без надання земельної ділянки у користування і в подальшому таке самочинне будівництво було узаконено. При цьому земельна ділянка так і залишилася повністю у власності держави.

Як було зазначено вище, рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 29 травня 2015 року позов задоволено. Виділено у натурі Позивачам 1/3 частини будинку на двох та встановлено конкретний порядок користування земельною ділянкою, а саме суд виділив Позивачам на двох в користування 1/3 частину земельної ділянки під будинком, що становить 331,09 кв.м.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції ми подали апеляційну скаргу у якій просили його скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову. Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 18.11.2015 року №22-Ц/796/9177/2015 нашу апеляційну скаргу було задоволено, рішення Дарницького районного суду скасовано та ухвалено нове, яким у задоволенні позову відмовлено повністю.

Ми б хотіли надати аналіз рішення районного суду, який, по суті, є складовою апеляційної скарги та рішення Апеляційного суду.

1. Згідно положень ст. 11 ЦПК України та п.3 Постанови Пленуму ВСУ від 18.12.2009 №14 «Про судове рішення у цивільній справі» суд розглядає цивільні справи в межах заявлених позивачем вимог. А як вбачається з Позовної заяви Позивачів – вони просять виділити їм виключно 1/3 частину спірного будинку (без будь яких прибудов), а Відповідачам – 2/3 частини будинку.
   Разом з тим, згідно п.1 висновку судової будівельно-технічної експертизи від 20.04.2012 року виділ 1/3 частини житлового будинку неможливий через недостатню загальну площу 1/3 частки співвласника. Окрім того на сторінці №19 висновку експерт вказує, що згідно чинних будівельних норм мінімальна площа для можливості виділу має становити не менше 30 м2 .
   Вказуючи на можливість виділу 1/3 частки за умови влаштування прибудови, суд не врахував, що Позивачі у своїх позовних вимогах не просять при виділі врахувати прибудови згідно експертного висновку. Окрім того оскаржуване судове рішення не створює жодного обов’язку для Позивачів здійснювати будь-які прибудови, а ґрунтується лише на припущенні, що такі прибудови будуть виконані в майбутньому.
   Отже виділити саме 1/3 частину Будинку (без будь-яких прибудов, як просять Позивачі) – неможливо. Більш того, загальна площа 2/3 частин будинку (частки Відповідачів) становить 26,8 м2, що також недостатньо для виділу.
   Таким чином районний суд, виділяючи 1/3 частину, не врахував висновку експерта і порушив в тому числі і права Відповідачів.
2. Згідно п.6 Постанови ВСУ від 04.10.1991 року №7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» При вирішенні справ про виділ в натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, судам належить мати на увазі, що, виходячи зі змісту ст.115 ЦК, це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним виходом (квартиру).
   Проте ні висновок 2012 року, ні висновок 2014, ні оскаржуване судове рішення року не містить відомостей про те, що кожній зі сторін буде надано частину будинку з самостійним виходом. Більш того, навіть вказуючи на можливість виділу за умови влаштування прибудов, експерти не вказали наявність окремих виходів для кожної сторони.
   Таким чином районний суд, виділивши 1/3 частку будинку Позивачам, залишив лише один спільний вхід/вихід з будинку, який знаходиться у володінні Відповідачів, і цим фактично порушив роз’яснення Пленуму ВСУ.
3. Згідно п.7 Постанови ВСУ від 04.10.1991 року №7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» у тих випадках, коли для поділу необхідне переобладнання та перепланування будинку, він проводиться при наявності дозволу на це виконкому місцевої Ради (ст.152 ЖК УРСР).
   Станом на час розгляду справи компетенція щодо вирішення даного питання належить не виконкомам, а інспекції державного архітектурного будівельного контролю. А згідно п.2 Порядку виконання будівельних робіт, що затверджений Постановою КМУ від 13.04.2011 року №466 будівельні роботи можуть виконуватися: подання замовником за формою згідно з додатком 1 повідомлення про початок виконання будівельних робіт та його реєстрації у єдиному реєстрі отриманих повідомлень про початок виконання підготовчих і будівельних робіт.
   Проте дозволу, передбаченого ст. 152 ЖК України та Порядком виконання будівельних робіт Позивачами не було надано. Більш того, згідно даних, що містяться у єдиному реєстрі, відомості про подання Позивачами повідомлень щодо спірного будинку – відсутні.
   До аналогічних правових висновків приходили і інші суди Вищих інстанцій, наприклад в ухвалі від 20.05.2015 року №6-2056св15:
   

   «У п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 04 жовтня 1991 року № 7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» судам розґяснено, що в спорах про поділ будинку в натурі учасникам спільної часткової власності на будинок може бути виділено відокремлену частину будинку, яка відповідає розміру їх часток у праві власності. У тих випадках, коли для поділу необхідне переобладнання та перепланування будинку, він проводиться при наявності дозволу на це виконкому місцевої ради (ст. 152 ЖК УРСР). Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову про розподіл будинку, систем забезпечення, компенсації перевищення часток та ухвалюючи в цій частині нове рішення, яким проведено реальний розподіл будинку за варіантом № 3 висновку додаткової експертизи, суд апеляційної інстанції на вказані вимоги закону уваги не звернув; пославшись на вказаний пункт постанови Пленуму ВСУ, не врахував, що при поділі житлового будинку в натурі у разі необхідності його переобладнання та перепланування необхідний дозвіл виконкому місцевої ради, який має бути отриманий до винесення судом рішення, що є обов’язковою умовою згідно з вимогами ст. 152 ЖК УРСР.
   Крім того, до ухвалення рішення в матеріалах справи повинні бути надані відповідні висновки: технічний висновок про відповідність перепланування будівельним нормам і правилам, висновок про відповідність перепланування санітарно-епідеміологічним вимогам, пропонованим до будинків і приміщень, і правилам пожежної безпеки. Залежно від обставин справи підлягають поданню висновки й інших служб, зокрема погодження для встановлення відокремленого газо-, водо- та енергопостачання.»
   та в ухвалі від 10.04.2013 року №6-48400св12: «Під час вирішення даного спору, суди не враховували роз’яснення, викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України від 04 жовтня 1991 року № 7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності на житловий будинок». Зокрема, виходячи з положень статей 183, 367 ЦК України та роз’яснень, викладених у пунктах 6, 7 зазначеної постанови, виділ частки в натурі (поділ будинку) може мати місце за наявності технічної можливості виділення кожній із сторін відокремленої частини будинку із самостійним виходом (квартири), яка відповідає розміру їх часток у приватній власності або наявності технічної можливості переобладнання будинку в ізольовані квартири. У тих випадках, коли для поділу необхідне переобладнання або перепланування будинку він провадиться за наявності на це дозволу виконавчого комітету місцевої ради (ст. 152 ЖК України).
   <…>
   Вирішуючи питання про поділ спірного домоволодіння, суд першої інстанції не звернув уваги на ці обставини та правила, встановлені ст. 383 ЦК України та ст. 152 ЖК України»
   

   Необхідність надати дозвіл та технічні висновки обумовлена необхідністю підтвердити реальність намірів Позивача щодо виділу належної йому частки. На цьому в судових засіданнях наголошували і Відповідачі, проте судом не було враховано роз’яснення постанови Пленуму та виділено частку будинку в порушення вимог ст. 152 ЖК України та Порядку виконання будівельних робіт.
4. Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16.04.2004 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», згідно зі ст. 158 ЗК України суди розглядають справи за спорами про межі земельних ділянок, що перебувають у власності чи користуванні громадян-заявників.
   Відповідно до ст. 116 ЗК України громадяни набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
   Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
   Проте земельна ділянка під спірним будинком не перебуває у власності сторін і жодного рішення органом самоврядування (Київською міською радою) про передачу її у користування не приймалося, . Відомостей до державного земельного кадастру щодо ділянки під спірним будинком не вносилося.
   Відповідно до керівних роз’яснень, які містяться у п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України №7 від 16 квітня 2004 року у відповідності до якого власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з ч.3 ст.152 ЗК шляхом: визнання прав, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права…, застосування інших, передбачених законом способів захисту прав (ст.16 ЦК )… у інших випадках суд не може вирішувати питання, віднесені до компетенції органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, зокрема, про передачу земельних ділянок у постійне користування, оренду, укладення чи поновлення договору оренди земельної ділянки, зміну цільового призначення землі, тощо.
   З огляду на це суд першої інстанції фактично вирішив питання щодо передачі земельної ділянки Позивачам і Відповідачам, що є виключною компетенцією органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування і цим порушив земельне законодавство та роз’яснення Пленуму ВСУ. При цьому суд фактично не лише передав сторонам у користування земельну ділянку, але й визначив площу такої ділянки без жодних документів на неї.Окрім того суди вищих інстанцій приходили до аналогічних висновків про незаконність встановлення порядку користування земельною ділянкою без наявності документів, що посвідчують права та межі земельних ділянок, наприклад рішення від 18.09.2013 року №6-14566св13
   

   «землевпорядна документація на земельну ділянку відсутня, спадкодавці сторін за життя у порядку, встановленому ст. 120 Земельного Кодексу України, не звертались з заявами про одержання документів, що посвідчують право власності та межі земельних ділянок, та сторони у справі з клопотанням про одержання права власності або права користування земельною ділянкою у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок та господарські споруди також не звертались.
   Згідно з вимогами ст. 125 ЗК України право власності та право користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
   Ухвалюючи рішення про задоволення позовів про встановлення порядку користування земельною ділянкою, суди без урахування фактичних обставин справи та усупереч нормам закону та ст. ст. 212-214 ЦПК України, не звернули уваги на те, що за ст. 120 ЗК України право власності та право користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації, а сторони такого права в установленому порядку не набули, отже звернення до суду за захистом своїх прав на користування земельною ділянкою є передчасним.»

Саме ці доводи і лягли в основу рішення суду Апеляційної інстанції. Сподіваємось, що вони допоможуть Вам краще зрозуміти тонкощі земельного та житлового права, а також можливі підводні камені при вирішенні аналогічних спорів.