Договір про порядок володіння та користування спільним майном

Тема сьогоднішньої публікації – встановлення порядку користування спільним майном (будинком, квартирою, іншим приміщенням або землею) за взаємною згодою співвласників.

Досить часто одним будинком чи квартирою володіють кілька осіб. В такому випадку, згідно ст. 355 ЦК України, майно належить їм на праві спільної власності. Спільна власність може бути двох видів: сумісна або часткова.

Відмінність сумісної власності від часткової полягає в тому, що у частковій власності частка кожного зі співвласників визначена і зафіксована у правовстановлюючому документі або в законі (наприклад 70% і 30%, 50% і 50%).

З метою уникнення можливих конфліктів та просто задля покращення спільного співіснування власники можуть укласти договір і встановити, кому які приміщення будинку чи квартири переходять у користування, як відбуватиметься користування загальними приміщеннями (туалет, ванна, кухня, комора, погріб, гараж, тощо).

В цій статті ми розглянемо випадок, коли співвласники добровільно дійшли згоди щодо порядку співіснування і бажають закріпити таку згоду документально, а також викладемо для завантаження типовий зразок договору про порядок володіння та користування спільним майном:

Законодавчо дане питання врегульовано наступними актами:

1. ЦК України (Глава 26)
2. ЖК України
3. Наказ Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» (Розділ II, Глава 1, пункт 6)
4. Постанова Пленуму ВСУ від 04.10.1991 року №7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок»
5. Постанова Пленуму ВСУ від 22.12.1995 року №20 «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності»

Відповідно до ст. 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов’язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.

Таким чином з аналізу даної статті можна зробити висновок, що договір про порядок володіння та користування спільним будинком/квартирою може бути укладений в простій письмовій формі та підписаний співвласниками.

Проте ми радимо засвідчувати такий договір нотаріально, оскільки у випадку зміни співвласника незасвідчений нотаріально договір автоматично втрачатиме свою дію.

Як правило, договір укладається усіма співвласниками без виключення, оскільки в протилежному випадку будуть порушені права того власника, що не брав участі в його укладенні, а це, в свою чергою, є підставою для визнання такого договору недійсним. Виключенням може бути випадок, коли один зі співвласників не бере участі в укладенні договору, але надає свою згоду на його укладення.

Також у договорі має бути зазначено:

• Повні анкетні дані усіх співвласників із зазначенням часток у праві власності та правовстановлюючих документів.
• Детальний опис спільного майна (опис кімнат, будівель, господарських споруд із зазначенням площ та маркуванням на технічному плані)
• Опис того, кому які приміщення відходять у користування, які приміщення залишатимуться у спільному користуванні.
• Розподіл витрат на утримання спільного майна.

В договорі також можуть бути зазначені інші умови, що уточнюють порядок користування, наприклад розподіл доходів, що отримані від використання майна, що є у спільній частковій власності або порядок компенсації витрат на поліпшення/ремонт спільного майна.

Наостанок надаємо зразок договору про порядок володіння та користування спільним майном: Договір про порядок володіння та користування спільним будинком.