Прилюдні торги: практичні питання та особливості

На сьогоднішній день актуальним є питання проведення прилюдних торгів з примусового продажу майна. Це питання цікавить боржників, майно яких продається, кредиторів, які прагнуть повернути кошти та потенційних покупців, які не хочуть витратити кошти і роками судитися за законність торгів.

Тому в цій статті ми опишемо процедуру примусової реалізації нерухомого майна боржника та розкажемо про деякі нюанси судової практики з даного питання. Одразу попереджуємо, що стаття об’ємна та може викликати додаткові питання. Для врахування і роз’яснення конкретних випадків ви можете звернутися до нас особисто.

Отже в нас є:

• відкрите виконавче провадження,
• боржник,
• кредитор
• квартира, що належить боржнику і на яку державний виконавець наклав арешт (про що склав акт опису й арешту майна)

Процедура реалізації майна боржника починається з його оцінки. Згідно ст. 58 ЗУ «Про виконавче провадження» для оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні“. Про залучення суб’єкта оціночної діяльності державний виконавець обов’язково виносить постанову.

Після того, як експерт оцінить нерухомість, боржник та стягувач можуть ознайомитися з оцінкою, і у випадку, якщо у її об’єктивності виникнуть сумніви, можуть у 10-денний строк подати виконавцю заперечення. В такому випадку, згідно приписів ст. 58 ЗУ «Про виконавче провадження», державний виконавець зобов’язаний призначити рецензування звіту. Витрати по рецензуванню несе та сторона, яка оскаржує оцінку. Жодних додаткових підстав для рецензування, окрім наявності письмового заперечення про результатів оцінки, не вимагається.

Після проведення оцінки квартири державний виконавець передає майно на реалізацію. Проведенням прилюдних торгів займаються лише спеціалізовані організації, що отримали ліцензію від Мін’юсту. На всю України 4 чи п’ять організацій.

Для передачі майна організації на торги між державною виконавчою службою та торгуючою організацією укладається договір, яким доручає реалізацію майна організатору аукціону за визначену винагороду. Копія договору обов’язково має бути у матеріалах виконавчого провадження. Діяльність такої організації регулюється ЗУ «Про виконавче провадження» та Порядком реалізації арештованого майна від 15.07.1999 року №42/5.

За заявкою державного виконавця спеціалізована організація проводить аукціон. До заявки обов’язково додається копія виконавчого документа, копія акта опису й арешту майна; копії документів, що характеризують майно, та копії правовстановлювальних документів, що підтверджують право власності або право користування майном; документ, що підтверджує вартість майна (експертний висновок, акт оцінки майна); інші необхідні документи, передбачені Інструкцією про проведення виконавчих дій.

Організатор аукціону визначає дату і час проведення аукціону. Не пізніше ніж за 15 днів до дня проведення аукціону інформація про майно розміщується на веб-сайті trade.informjust.ua. Окрім того в засобах масової інформації розміщується оголошення про проведення аукціону не пізніше семи днів з моменту укладення договору про реалізацію майна, а у випадку проведення повторного аукціону – не пізніше семи днів з моменту складання акта переоцінки майна.

Для участі в аукціоні потенційний покупець подає організатору аукціону заяву на участь в аукціоні, копію документа, що підтверджує сплату гарантійного внеску. Ця дія повинна вчинятися покупцем до кінця терміну, що визначений організатором.

Майно виставляється на торги за наявності не менше двох покупців. При цьому реалізація предмету іпотеки допускає наявність лише одного покупця.

Під час аукціону ведеться протокол. Протокол підписують ліцитатор та переможець аукціону. Керівник організації, яка проводила аукціон зазначає у протоколі відповідні суми й номери рахунків, на які переможцю потрібно внести кошти за придбане майно, та затверджує протокол у день проведення аукціону. Копії затвердженого протоколу видаються переможцю аукціону, а також державному виконавцеві.

На підставі копії затвердженого протоколу переможець аукціону протягом семи банківських днів здійснює розрахунки за придбане на аукціоні майно. Сума гарантійного внеску, зарахованого на рахунок організатора аукціону, визнається частиною оплати покупцем придбаного ним на аукціоні майна. Гарантійний внесок інших учасників повертається протягом трьох банківських днів після закінчення аукціону. Гарантійний внесок у той самий строк також підлягає поверненню, якщо аукціон не відбувся. Якщо покупець не внесе всієї належної суми в термін, то гарантійний внесок йому не повертається. Гарантійний внесок не повертається учаснику аукціону, який став переможцем аукціону, але відмовився підписати протокол.

Після повного розрахунку за придбане майно, на підставі протоколу державний виконавець складає акт про проведений аукціон і подає його на затвердження начальнику відповідного органу державної виконавчої служби. Копії затвердженого акта видаються переможцю та організатору аукціону.

Саме акт є підставою для переоформлення правовстановлюючих документів на нерухоме майно. Переоформлення відбувається у будь-якого нотаріуса.

Якщо майно не реалізоване на аукціоні, організатор аукціону повертає це майно державному виконавцеві і воно підлягає переоцінці. Уцінка проводиться державним виконавцем. За результатами уцінки складається акт, який додається до актів опису, оцінки та передачі майна.

Торги можуть проводитися не більше трьох разів.

Особливості судової практики:

1. результати торгів можуть бути оскаржені до суду шляхом пред’явлення позову про визнання прилюдних торгів недійсними. Зробити це необхідно протягом трьох місяців з дня їх проведення. Про це зазначено в ст. 48 ЗУ «Про іпотеку».
2. Відповідно до пунктів 57, 58 Національного стандарту №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав“, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, якщо звіт про оцінку майна має певний термін дії (наприклад, протягом 6 місяців з дати його затвердження), то для можливості скористатися висновками експерта, наведеними в ньому, необхідно провести процедуру доопрацювання (актуалізації) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (в разі потреби).
   Доопрацювання (актуалізація) оцінки майна може здійснюватися в разі закінчення строку дії звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна на вимогу замовника оцінки, коли істотних змін в умовах функціонування та фізичному стані об’єкта оцінки, а також стані ринку подібного майна від дати оцінки до дати оцінки, на яку передбачається здійснення доопрацювання (актуалізації), не відбулося.
   Доопрацювання (актуалізацію) оцінки майна та з цією метою складення у стислій формі звіту про оцінку майна здійснює оцінювач та суб’єкт оціночної діяльності, які складали у повній формі звіт про оцінку цього майна. У такому разі попередній звіт про оцінку майна, складений у повній формі, розглядається як невід’ємна частина звіту про оцінку майна у стислій формі. З метою доопрацювання (актуалізації) оцінки із замовником укладається новий договір на виконання робіт з доопрацювання (актуалізації) оцінки майна, якщо можливість її проведення не була передбачена в договорі на проведення оцінки майна.
   Згідно пункту 23 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10.12.2003 висновок про вартість майна дійсний протягом 6 місяців від дати його затвердження.
   Таким чином на момент проведення прилюдних торгів оцінка майна має бути дійсною (менш ніж 6 місяців) або доопрацьованою. Аналогічний правовий висновок щодо необхідності доопрацювання/актуалізації викладений в Постанові Донецького апеляційного господарського суду від 26.03.2013 року по справі №29пн/5014/2854/2012, яка залишена без змін Постановою Вищого господарського суду України від 18.06.2013 року №29пн/5014/2854/2012
3. Підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є саме порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна. Така правова позиція викладена в Постановах Верховного суду від 13.02.2013 року №6-174цс12 та від 24.10.2012 року №6-116цс12.
4. Існує колізія між ЗУ «Про іпотеку» та ЗУ «Про виконавче провадження» щодо того, скільки разів мають проводитися прилюдні торги.
   Відповідно до ст. 49 Закону України вiд 05.06.2003 «Про іпотеку» в редакції від 07.08.2011 року:«протягом десяти днів з дня оголошення прилюдних торгів такими, що не відбулися, іпотекодержателі та інші кредитори боржника мають право придбати предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна. Якщо іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим частиною першою цієї статті, за результатами перших прилюдних торгів, призначається проведення на тих же умовах других прилюдних торгів, які мають відбутися протягом одного місяця з дня проведення перших прилюдних торгів. Початкова ціна продажу предмета іпотеки на других прилюдних торгах може бути зменшеною не більше ніж на 25 відсотків.Якщо іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим частиною першою цієї статті, за результатами других прилюдних торгів, іпотека може бути припиненою за рішенням суду.»
   
   Тобто ст. 49 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що торги проводяться 2 (два) рази. Після цього, відповідно до п. 7.3 Наказу Міністерства юстиції України від 27.10.1999 № 68/5 «Про затвердження Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна», якщо прилюдні торги не відбулися двічі, то майно знімається з торгів, про що спеціалізована організація в триденний термін повідомляє державного виконавця.
   Разом з тим пунктом 6 ЗУ від 22.09.2011 року №3795-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг» було внесено зміни до ст. 49 ЗУ «Про іпотеку» і усунуто колізію, а саме:“частину другу доповнити реченнями такого змісту: “Якщо іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим частиною першою цієї статті, за результатами других прилюдних торгів призначається проведення у тому самому порядку третіх прилюдних торгів. Початкова ціна продажу предмета іпотеки на третіх прилюдних торгах може бути зменшена не більш як на 50 відсотків початкової вартості майна”; у частині третій слово “других” замінити словом “третіх”.Проте п.2 прикінцевих положень ЗУ від 22.09.2011 року №3795-VI зазначено, що дія цього Закону не поширюється на кредитні договори, укладені до набрання ним чинності.
   А відповідно до ч.6 ст. 62 ЗУ «Про виконавче провадження» У разі якщо в місячний строк з дня проведення повторної уцінки майно не реалізовано на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах, державний виконавець повідомляє про це стягувачу. Тобто згідно даної норми прилюдні торги повинні відбутися 3 (три) рази.
   А тому має місце колізія у законодавстві, що поширюється на кредитні договори, укладені до 22.09.2011 року. Проте ми вважаємо, що застосуванню у таких випадках підлягає саме ст. 49 ЗУ «Про іпотеку» оскільки:

• ЗУ «Про іпотеку» прийнятий 05.06.2003, а ЗУ «Про виконавче провадження» – 21.04.1999.
• Застосовуватися має той нормативно-правовий акт, що прийнятий пізніше (про що також вказано в постанові ВСУ від 30.05.2012 року №6-48цс12)
• Відповідно до п.2 розділу VI «Прикінцеві положення» ЗУ «Про іпотеку» Законодавчі та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, застосовуються у частині, що не суперечить цьому Закону.
• Відповідно до ст. 41 ЗУ від 05.06.2003 № 898-IV «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, проводиться шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України “Про виконавче провадження”, з дотриманням вимог цього Закону.